法律專欄

告別惡房東　退租點交注意事項

遇到凡事斤斤計較又挑剔龜毛的房東，就像買到一台難用的手機，明明不甚滿意，但是礙於期限未到，不想支付違約金也只能繼續將就。
　
好不容易等到租期屆滿，子維興高采烈的打包行李，點交時房東責怪他使用不當導致牆面斑駁，要求收取五千元的油漆費。
　
他記得搬來之前油漆早已微微脫落，但為了早日擺脫惡房東，子維選擇花錢消災。不料一個禮拜後，又收到房東通知：要子維賠償家具損壞的費用……
　
租賃糾紛層出不窮，今天和大家分享的是：如何和房東好聚好散？退租時該如何自保？
　
　
契約看清楚　退租少苦楚
如遇到類似事件，請先翻開契約書確認責任歸屬，依租賃住宅市場發展及管理條例第8條規定，簽訂租賃契約前，出租人應向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍。
　
因此，只要是契約所定範圍內出現損壞或故障之情形，常見如燈泡等耗材損壞等，一律由房東負責修繕且費用應自行吸收，不可額外向房客收取。
　
若是契約中無特別約定，則依民法第429條規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，即出租人有房屋修繕之義務。
　
　
口說無憑，拍照存證才是上策
在簽約與退租之前，房客應就租賃範圍拍照紀錄，以利確認出租前後的屋況是否一致。
　
包括牆面有無釘子或破損龜裂、天花板是否會漏水、馬桶有無阻塞問題，及契約所載之附屬設備如沙發或冰箱是否還堪用等，確實檢查屋況並將原有的瑕疵與數量清楚記載於合約上，可避免日後遭房東指控使用不當或是設備短少等情況，降低爭議的發生。
　
　
自然耗損無須賠償
依民法第432條定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。違反義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。房東將房屋出租給房客，房客有義務妥善使用，並於退租前整理清潔，盡量維持最初承租時的屋況。
　
歲月催人老，房子也會隨著時間日漸陳舊，因為子維皆正常使用房屋，所以牆面斑駁應屬於「自然耗損」，除非房東有證據可以證明是人為破壞所致，否則無權求子維負擔五千元的油漆費。
　
　
書面協議少爭議
不論你的房東有沒有巧立名目多收費用，律師建議：退租時，可請房東一同在契約上簽名蓋章，以證明點交完畢，減少爭議的發生。

房客提前解約可以嗎？如何處理後續問題？

靜如因為工作點變更的關係，導致租屋處與公司的距離增加許多，每天必須多花一小時的通勤時間，讓靜如感到非常不便，於是想要提前和房東解約，改租公司附近的套房。
　
但房東非但不肯將押金還給靜茹，更要求靜如必須遵守租約，即使提前搬走仍須將租期內的房租繳清，否則就要支付十萬元的違約金。
　
房客提前解約可以嗎？多少違約金才算合理？
　
　
法院怎麼看？
目前法院多數見解認為，若房客願意賠償房東，則房客可以提前解約。（最高法院18年上字第2001號判例、高等法院臺中分院97年度上字第87號民事裁判、高等法院臺中分院101年度上字第332號民事裁判）
　
另外我們還可以參考最高法院89年台上字第1333號民事裁定，該案例的契約中規定「租期中無論任何一方不得隨意停租」、「……雙方對本合約所定義務，如未能依約履行，視為違約，違約之一方應負責賠償對方因終止本合約所產生之一切損失」。
　
法院認為，雖然契約規定雙方不得任意終止契約，但房客仍可提前解約，且房東不能以「不同意賠償金額」為由，藉此要求房客不可終止契約。如雙方針對賠償金額難有共識，應透過訴訟來解決。
　
簡單來說，只要房客負起賠償責任，是可以提前解約無須經過房東同意，即房東無權要求房客繼續給付租金。
　
　
什麼情形可以不用支付違約金？
依租賃住宅市場發展及管理條例第11條規定，租賃期間發生下列情形之一，導致難以繼續居住者，承租人可提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：
　
一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。
　
二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
　
三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
　
四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
需要留意的是，必須在一個月前將相關事證以「書面方式」通知出租人要提前終止租約。
　
　
事前約定　防患未然
房客雖可以提前退租，但違約金額仍須視契約內容與個案情形而定。
　
計畫趕不上變化，未來的事誰也說不準，律師建議雙方在簽約時便可約定是否可以提前解約、需不需要給付違約金，以及需要提前幾個月告知等相關事項，日後遇到突發狀況必須提早解約，就能依合約規定處理，避免引發不必要的退租糾紛。
　
另外需留意的是，依內政部公告之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，若雙方簽約時有約定可以提前解約，那麼無事先通知就逕行終止租約者，最高應賠償他方一個月的租金作為違約金。
　
如有事前約定並於期限內通知，房東卻還是扣除兩個月的押金，則可寄發存證信函，以保障自身權益。

租賃契約口頭約定算數嗎？

宥佳的夢想之一是存錢買房，工作能力出眾的他近日收到升遷通知，請他到總公司擔任高階主管。
　
許多人跟宥佳一樣，努力賺錢就是希望有一天能買下一間屬於自己的房子，待退休時便可以安心養老，無需擔心房東可能會把房子收走。
　
然而，缺乏租屋經驗的他，心中充滿了許多疑問……
　
　
口頭承諾是否有效？
宥佳的姑姑剛好有一間閒置的房屋，聽聞他要北上工作的好消息，便開心地說可以便宜出租給他，還說親戚間簽訂契約顯得見外，口頭約定即可，此作法是否可行？
　
有實務見解認為，租賃契約之成立，只須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要（高等法院108年上易字第476號民事判決、最高法院46年台上字第519號判例、80年度台上字第78號、86年度台上字第1286號判決），也就是說法律上並無要求租賃契約一定要書面為之。
　
但依民法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
　
即租期未超過一年者，可以不用書面契約；租期超過一年者，則須作成書面形式。其中值得注意的是，未依規定作書面契約，不代表契約會因此失效，而是會變成不定期契約。
　
　
不定期契約帶來什麼影響？
不定期契約不僅增加房東收回房子之難度，亦會對房客造成影響。（同場加映：租客不搬好困擾？這一招快速解決無需訴訟！）
　
依民法第425條規定，有書面約定期限之租賃契約，縱使房東突然將房子售出，房客仍可安心於約定期限內住好住滿，新屋主無權要求搬離，即「買賣不破租賃」原則。但未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，則不適用此原則。
　
舉例來說，宥佳的姑姑答應將房子租給他兩年，一年半過去，姑姑臨時有售屋需求，因為當初沒有簽訂書面契約，故轉變為不定期契約，宥佳便無法主張買賣不破租賃，只能盡快尋找下一個租屋處。
　
　
書面契約爭議少
契約書記載了雙方的權利義務，對彼此都是一種保障，同時也是租賃關係存在的最好證明。
　
對房客來說，缺少書面契約無疑是為往後的生活埋下無數顆未爆彈，舉凡租金與水電瓦斯等費用的計算，以及家具電器修繕責任的歸屬，都可能因為約定不明確而產生爭議。
　
對房東而言，沒有書面契約即無法公證，若日後房客有積欠租金或租約屆滿仍不願搬離之情況，便只能透過打官司來解決，而進入訴訟程序後，更將面臨舉證不易的難題，房東必須設法證明當初所約定的租期是多久及租金為多少等。
　
不論出租或承租，即使對方是你非常信任的親朋好友，還是建議雙方各保留一份書面契約，以免日後產生爭議，反傷了彼此感情。

租客不搬好困擾？這一招快速解決無需訴訟！

房東其實不好當！和積欠租金同樣讓房東頭痛的，莫過於租給無賴房客，明明已租約到期卻還是遲遲不肯搬走。
　
不僅是房客害怕遇到壞房東，房東也會擔心遇到奧房客，當租約期滿房客拒絕搬離霸佔房屋，甚至故意避不見面該怎麼辦？
　
　　
你不搬沒關係，我幫你搬？
你可能會覺得說租約到期，代表房客已無合法使用權，既然好言相勸沒有用，那麼乾脆直接動手自己幫他搬。
　
律師提醒大家，千萬別因為一時氣憤而輕舉妄動，在還沒點交完畢之前，房東不可擅自處理房客的私人物品，更不能為了逼走房客而使出強硬手段斷水斷電，這些行為皆可能觸法，最安全的方法是聲請法院要求對方遷讓房屋，並給付搬離前的租金。
　
雖然訴訟確實是可以達到目的，但程序冗長繁瑣且勞心費神，房東必須先獲得勝訴，然後才可聲請強制執行。除非，當初在簽約時，有多做一件事……
　
　
最有效率的方法：不打官司也能拿回房子
如不想透過訴訟，房東可於簽約時找第三方公證（法院或民間公證人事務所皆可），並附加強制執行條款，註明如有積欠租金或租期屆滿而不肯搬走之事實，承租人願逕受強制執行等語。
　
如此一來，日後若房客違約，房東便可持公證書至法院的強制處聲請強制執行，免去訴訟程序。
　
　
何時可以聲請強制執行？

租約屆期時（聲請遷讓房屋強制執行）

依公證法第13條規定，租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者，得依該證書執行之。
　
簡單來說，聲請強制執行的前提是：雙方有於契約中「約定租期」，房東才可在「租約屆期時」聲請。
　
但，只有約定租期是不夠的，在租約將至時，若房東不願再將房子租給房客，建議以存證信函的方式通知房客，避免因為出租人未表示反對意見而使契約變成不定期租賃契約（民法第451條）。
　
一旦成了不定期契約，房東想收回房屋的難度將會提高許多，必須符合土地法第100條規定的六種法定事由方可收回。
　
再來需留意的是，只要重新簽立契約，縱使契約內容變動不大，仍需再一次公證，也就是說公證的效力不會因為雙方合意續約而隨之延展。（可參考最高法院79年度臺上第1838號判例、84年度臺抗第18號裁判）
　

積欠租金時（強制執行房客財產）

催討租金是一件吃力不討好的事，當房客一拖再拖，不按約定期限繳交租金，房東可攜公證書及相關資料至國稅局申請房客的財產清單，再到法院聲請強制執行房客名下財產，只要房客的工作收入匯到銀行帳戶，租金便會從中扣除，房東不用再三催四請。

律師教你：租屋簽約注意事項（下）

部分租屋糾紛的發生，大多是因為在和房東簽約時，對於契約內容不甚了解便草率簽名，或者是事前沒有做功課，不了解法律所保障的權利，而造成權益受損。
繼上次租屋簽約注意事項（上），律師今天繼續要來和大家分享的便是：租屋簽約注意事項（下）。

押金

依照租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，押金金額不可超過「兩個月」租金，且當租賃契約消滅，也就是租約屆滿房客退租，或租賃契約終止時，房東應立即將押金返還給房客。
　

相關費用之計算

有關租金以外的額外費用，如管理費、水費、電費、瓦斯費及網路費等該由誰負擔，皆須約定清楚，以免產生爭議。
　
假如約定電費由房客負擔，且出租者為二房東或包租業者時，其收取之電費不得超過台電所定夏季用電量最高級距之每度金額。（住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項）
　

房東不可禁止租戶遷入戶籍、報稅

對家長來說，遷戶籍可解決小孩的學區問題，但有些房東因為不想被課稅，通常不願提供房屋稅單，並會要求房客不可辦理遷入戶籍。
　
然而根據行政院公布之房屋租賃定型化契約應記載與不得記載事項，以及住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項可知，房東不可約定承租人不得遷入戶籍，亦不得約定承租人不得申報租賃費用支出，如有違反且經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，恐處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰。（消費者保護法第56-1條）
　

修繕責任歸屬

法律規定，在簽約前，房東應向房客說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式。
　
如房東未能於適當期限內修繕，房客可先行修繕，事後再要求房東償還費用或於約定之租金中扣除。
　
但為避免房東有異議，律師建議房客在自行修繕前，最好事先告知房東修繕處理流程與費用。
　
如經催告房東仍不處理，則房客可提前終止租賃契約，且房東不得要求任何賠償。（租賃住宅市場發展及管理條例第8條、第11條）
　

提前解約要通知

俗話說計畫趕不上變化，在租約期滿前，若有一方想提前終止契約，至少應於一個月前通知他方。
　
如未先期通知而擅自終止租約，則需賠償違約金，違約金的金額可由雙方自行約定，但最高不可高於「一個月」的租金。（房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項、住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項）

律師教你：租屋簽約注意事項（上）

不論是到外縣市讀書的學生，還是離鄉工作打拚的游子，都可能會有租屋的需求，當你確認完房屋格局、周遭環境、交通動線等外在因素，決定好心中屬意的房屋時，緊接著要面臨的就是最重要的關卡：簽約。
　
律師提醒，在簽立各種契約之前，務必睜大眼睛看清楚契中每一條款的約內容，並仔細檢查是否暗藏不利約定，以下和大家分享幾項租屋簽約注意事項：
　

確認出租人身分

在埋頭了解契約內容之前，我們應先抬頭確認房東身分，可請他出示相關文件，如：所有權狀、登記謄本等，以確認房東是否為房屋所有權人，也就是所謂的屋主。
　
假使房東並非屋主，而是二房東，則需確認他的出租行為是否有經過大房東同意，同樣可請他出示相關文件，如原租賃契約書及授權同意書等。
　
這點非常重要，如二房東未經大房東同意擅自出租，大房東可依民法第767條規定，要求房客返還房屋，將可能面臨無家可歸之危機。
　

確實填寫基本資料：

契約應詳細記載出租人與承租人雙方的姓名、統一編號、戶籍地址、通訊地址、聯絡電話、電子郵件信箱，若出租人為包租業者，則需留意契約上是否有包租業之公司名稱、代表人姓名、統一編號、登記證字號、營業地址、聯絡電話、電子郵件信箱，以及租賃住宅管理人員之姓名、證書字號、通訊地址、聯絡電話、電子郵件信箱。
　
律師提醒，務必確認對方留的是有效的聯絡方式，不管是將來居住上有任何問題，甚至是發生糾紛而有進入訴訟的必要時，才能即時聯絡到對方，亦不會面臨不知被告資料之窘境。
　

妥善保存契約

契約書應一式兩份，雙方各自妥善保存，若日後產生爭議，方可以此為依據判斷誰是誰非，律師建議，可於兩頁之間蓋上騎縫章，以避免出租人（即房東）抽換頁面，或擅自修改契約內容、增添不平等條款等。

新聞就曾報導有房東涉嫌竄改租約，在簽約後又訂下許多規定，如要求承租人（即房客）繳交家具及電器的使用費，退租需支付數萬元違約金等。（新聞連結）
　

契約審閱期

有些房東為了促使你趕快作決定，可能會說一些暗示性話語，如：我今天早上已經帶看了好幾個、不是我在講，喜歡的話真的要趕快簽下來，以免被別人搶走。
　
確實，若是手腳慢將可能錯失良屋，但法律規定，不管房東再怎麼著急都必須給予三天的審閱期，以保障房客權益。（房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項）