法律專欄

如何因應房客違法轉租？

小夫將房屋出租給胖虎，住不到一個禮拜，就收到主管通知，要被調派至國外支援分公司，由於契約有約定提前解約的話須支付違約金，於是胖虎想到一個方法：將房屋轉租給朋友大雄。
　
胖虎將房屋轉租給大雄之後就失去聯絡，亦未按時繳交租金，直到小夫前去按鈴拜訪，欲向胖虎催繳租金時，才赫然發現胖虎違法轉租。小夫應該如何行使權益呢？既然實際居住者為大雄，小夫可以改向大雄收取租金嗎？
　
房東有權終止租賃契約
在簽訂租約之前，房東通常會先和房客見面討論，並經一番評估篩選後，才會決定要將房屋出租給誰。
　
畢竟多數人都不希望房客在未經同意之情況下，將房屋轉租給未知的第三人，那種感覺就好像你把一樣很寶貝的東西借給同事，他卻毫不珍惜地又將其出借給他人，除了不安全感，還有更多是不被尊重的憤怒。
　
違法轉租的定義，需視案件情況決定適用的法條。雖然依據的法條有所不同，但相同的是，一旦確定承租人違法轉租之事實，出租人可依法終止租賃契約。
　
值得注意的是，由於小夫與大雄並不存在租賃關係，即次承租人對出租人並不直接負擔任何義務，所以小夫不能改向大雄收租。（最高法院58年臺上字第1068號判例）轉租後所積欠租金，仍須向承租人胖虎請求給付。
　
租賃權轉讓不可單方決定
另外，我們還可以參考最高法院37年上字第6886號判例：
租賃關係之成立與存續，是基於當事人間的信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋承租人未得出租人同意，擅自將租賃權讓與第三人時，則出租人得終止租約。
　
綜合上述可知，不論是房屋全部轉租，或是整個租賃權的讓與，前提都必須先獲得出租人的同意，方有效力。
　
其實撇除法律不談，這也是對房東基本的尊重，畢竟事前通知與事後得知，兩者所帶來的感受必會有所差異。
　
如何收回房屋？
胖虎未依規定轉租，因轉租行為無效，故大雄屬於無正當權源占用房屋，身為房屋所有權人的小夫須先終止和胖虎間的租賃契約，再依民法第767條要求大雄遷出並交還房屋。（民國四十四年七月二十六日最高法院民刑庭總會決議）
 

簽約多做一件事　不怕房東不退押金

阿俊租屋處的冷氣壞掉，房東要他自行找人維修，事後卻抱怨維修費太高，要求阿俊也要負擔一半，兩人為此鬧得不愉快。
　
終於等到租約期滿，阿俊在退租前將房屋回復原狀，經房東親自點交確認完畢後，便詢問何時可以拿回押金，房東只說等收到水電繳費單，扣除後就會歸還。
　
然而這一等，就是好幾個月，最後更是連訊息也不讀不回，讓阿俊既著急又氣憤。
　
為何要繳交押金？
押金又稱押租金，其目的在於擔保承租人「租金之給付」及「租賃債務之履行」。
　　
當房客有積欠租金、發生違約之情事，或未妥善使用房屋而造成租屋毀損、滅失，又不願負損害賠償責任時，房東即可主動從押金中予以抵償。（高等法院86年上更（三）字第51號民事裁判）
　
依租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定，如經點交後仍留有遺留物，除雙方另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，則視為拋棄其所有權，其所需處理費用，可由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。
　
常見房客退租搬離，只將所需物品帶走，留下一屋子的垃圾與雜物，此時房東便可將押金拿來支付處理遺留物所生之費用。
　
簡單來說，如非房客有錯在先，房東不可以任意將押金扣抵。
　
押金應在什麼時候歸還？
依租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，押金不可超過二個月之租金總額，出租人應於租賃契約消滅，承租人返還房屋並清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後剩餘押金。
　
根據最高法院83年台上字第2108號判例，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，若租賃關係消滅且承租人無租賃債務不履行之情事，自然可要求出租人返還。
　
租賃關係消滅包含了兩種情況：租期屆滿、雙方合意提前終止租約。原則上，房東應在退租點交那天，確認房屋是否已回復原狀、租賃附屬設備等有無毀損，並結清相關費用（如管理費、水電瓦斯費、網路費）後，將押金還給房客。
另外，房客可利用台電公司推出的「台電e櫃檯App」服務，提早結算電費，避免像阿俊一樣遇到房東使出拖延戰術扣留押金。
房東不退押金怎麼辦？
如租賃契約有經過公證，且公證書中有載明「押租金或保證金應於交還租賃物後返還並逕受強制執行」，一旦房東不合理扣留押金，房客可聲請法院強制執行，省時又省力。
　
倘若契約未經過公證，可寄發存證信函要求限期歸還，或聲請支付命令，只要房東在二十天內沒有提出異議，一樣可以聲請強制執行；倘若房東針對金額有異議，律師建議，押金不超過新台幣十萬元者，可選擇程序簡便的小額程序，和一般訴訟相比，較不耗時。

轉租前，必須了解的３件事

當包租公、包租婆是許多人的夢想，在還沒有能力可以擁有一間屬於自己的房屋時，你或許會想先從二房東做起，然而法律針對轉租訂有許多規範，若是一個不注意違反規定，不僅無法賺取租金收益，還可能引發一連串不必要的糾紛。
轉租應該注意些什麼？如不慎違法轉租，將可能面臨哪些風險？
　
０１合法轉租　和樂收租
根據法律規定及法院實務見解，在無反對之約定的前提下，承租人可將租賃房屋的「一部分」轉租於他人，但若是要將租賃房屋「全部」轉租於他人，則必須先經過出租人的承諾。而所謂承諾之表示，不一定要以書面的方式呈現，由出租人或經其授權之代理人口頭承諾者，同樣有效。(民法第443條、最高法院37年上字第7633號判例、最高法院32年上字第5859號判例)

另外，在租賃住宅市場發展及管理條例中，亦有相關規範：

轉租人應經出租人「書面同意」，始得轉租其租用之住宅全部或一部。
轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的「範圍」、「期間」及「得終止租賃契約之事由」。
轉租人應於簽訂轉租契約後「三十日內」，以書面通知出租人。

兩者規定不甚相同，看到這裡你是否感到疑惑，不知道該遵守哪項規定？
　
租賃住宅條例於2018年6月27日施行，基於特別法優於普通法原則，租賃住宅條例施行後所生之住宅租賃法律關係，優先民法適用。
　
簡單來說，只要有約定租屋用途僅供承租人「居住使用」，且租賃期間超過三十天者，皆適用限制條件較多的租賃住宅條例，沒有出租人書面同意，承租人不可任意轉租。
　

０２違法轉租之風險
承租人未依規定轉租，出租人可終止租賃契約（民法第443條、租賃住宅條例第10條），假如當初有約定違約條款，那麼承租人將可能需支付兩筆違約金，一則是違法轉租之賠償，另一則是因遭出租人終止租約，導致未能履行與次承租人之約定，得提前終止租約之賠償。
　
０３房屋毀損賠償責任
除了轉租流程要合於規定，轉租後更是需要多加留意。法律規定，因次承租人應負責事由所生之損害，承租人負賠償責任。由於承租人與出租人之租賃關係依然存在，故承租人仍須盡妥善保管房屋之義務，如次承租人不當使用房屋造成毀損，承租人須負賠償責任。（民法第432條、第444條）

房客不繳租金？3個步驟有效解決

最讓房東頭痛的事莫過於房客不繳租金，又不肯搬離。

遇到房客不繳房租，但租賃契約未經公證，無法直接聲請強制執行時，房東該如何依循法律途徑，合法地收回房屋呢？

租金拖欠為常見的租賃糾紛，強行進入租屋處擅自處理房客物品、斷水斷電、換鎖等，非但無法有效解決問題，還可能因此吃上官司。

律師要和大家分享的便是：房客積欠租金達幾個月，房東才可終止租約？如何進行催繳，才真正具有法律效力，可順利收回房屋？
０１寄發存證信函
法律規定，當房客遲繳租金，扣除押金後，積欠總額達二個月以上之租金時，房東得定相當期限，催告房客支付租金，如房客於其期限內不為支付，房東得終止契約。（民法第440條、土地法第100條）

因此，如押金為兩個月，待房客積欠租金四個月後，房東才可進行催告，第一封存證信函為要求房客於期限內支付租金，如經催告仍不繳納，則須再寄第二封，通知房客終止租約。只要房客在催告期限內支付租金，房東便不可以租約已經終止為由，要求房客搬離。（最高法院52年台上字第1289號判例）

需留意的是，根據最高法院48年台上字第1382號判例「如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力」，也就是說房東必須催告契約上「所有的」承租人。律師建議，租屋處與房客戶籍地都寄，並妥善保存「回執」，將來若進入訴訟會需要。
０２提起訴訟
寄發存證信函後，房客還是拒絕搬離，此時便需要提起返還房屋之訴，訴訟主要可達到的效果有三：要求房客遷還房屋、給付租金、返還相當於租金之不當得利。另外，如雙方有約定違約金，或房客還積欠了水電、管理費等，也可藉由訴訟來解決。

什麼是「相當於租金之不當得利」？當房東寄發第二封存證信函，確實終止租約後，房客就沒有義務繳納租金，但因房客占用房屋，導致房東受有無法使用房屋之損害，故房東可依民法第179條，要求房客返還無權占有房屋之利益。
０３聲請強制執行
獲得勝訴且判決確定之後，持判決確定證明書與相關證件至地方法院聲請強制執行，便可收回房屋。

租屋不能養寵物？聽聽律師怎麼說

養寵物是許多人小時候的夢想之一，也因為毛小孩可愛又貼心，在飼主心中佔有重要地位，常被視為家庭成員的一份子，無不希望能常伴牠身邊。

在外租屋的朋友們，如果簽約前沒和房東好好溝通，並於租賃契約中註明，就可能會產生紛爭。

另一種狀況則是，房東單方面答應房客可養寵物，住進去之後才發現社區規約禁止，遭大樓住戶檢舉，讓房客傷透腦筋。

所以，律師要和大家分享的便是：房東、管委會是否有權禁止？房客可以如何主張權益？
欲寵物友善，先要與鄰為善
基本上，房客擁有房屋使用權（民法第421條），當租賃契約無特別約定，在不違反相關法規的前提下，房客可自由決定是否要養寵物，房東無權干涉。

但如果房東有在契約中註明：承租人不得飼養寵物、不得攜帶寵物至租屋處等條約，那麼房客一旦簽約就表示同意契約內容，必須遵守契約規定，否則將可能面臨違約金給付（視契約內容而定），或損害賠償責任，例如賠償被狗咬壞的窗簾、被貓抓破的沙發等。

房東不同意房客養寵物，多半是擔心房客生活習慣差，沒有按時清理寵物大小便，造成環境髒亂、房屋散發惡臭，甚至是未盡照顧責任，導致寵物死亡。

因此，找到合適的租處後，除了給予寵物妥善照顧，更應該保持良好屋況，別辜負房東的善意。相對地，契約規定禁止，房客卻還是偷養，且經房東制止後仍繼續飼養時，則房東可依民法第438條規定終止契約。
出席會議　捍衛權益
先不論社區是否准許，法律規定，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，也就是說養寵物的前提是不影響他人利益。

若違反規定，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理，將可處3000元以上15000元以下罰鍰，且得連續處罰。（公寓大廈管理條例第16條第4、5項、第47條）

社區規約的制定不是部分住戶說的算，管委會禁止住戶飼養動物的權限來自於「區分所有權人會議」，而區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第31條規定，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，方能作出有效決議。

雖然房客不是房屋所有權人，但只要請房東提供書面委託書，房客便能代理房東出席會議、表達意見以爭取權益。（公寓大廈管理條例第31條、第27條）
依公寓大廈管理條例第23條規定「禁止住戶飼養動物之特別約定，非經載明於規約者，不生效力」，因此律師建議，在簽約之前，除了和房東溝通清楚，更要了解社區規約是否有相關記載，若無才可攜寵物安心租下。

房客可以換鎖嗎？是否該給房東鑰匙？

你有過租屋的經驗嗎？也許是為了工作，也許是到外縣市讀書，一個人隻身在外租房子，最讓家人擔心的便是安全問題。
　
惠文在公司附近租了一間套房，在房東的悉心維持下，屋況非常不錯，社區生活機能佳且交通便利，幾乎無可挑剔之處。
　
然而，有一點讓惠文苦惱不已，就是房東不是很願意讓她換鎖，還說如果真要換的話，必須給他一支備份鑰匙。
　
租房子可以換鎖嗎？房客換鎖，能否不給房東鑰匙？
　
　
租屋換鎖　換取信任
事實上，應沒有房東能夠證明上一個租客絕無私下複製鑰匙、磁扣，當然也無法保證持有鑰匙的人（可能是前租客，或其同居人、親友），哪天不會突然亂入租處。
　
法律規定，出租人將房屋出租給承租人，即表示將「使用權、收益權」交付予承租人，所以在租賃關係存續中，出租人須保持其合於約定使用、收益之狀態，而承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益。（民法第421條、第423條、第438條）
　
簡單來說，在租賃契約有效期間，房東是無權使用房屋的，當然亦不可任意進出租屋處。從法律層面來看，如果契約中無特別規定不得換鎖，則房客應有權要求換鎖，以保障人身安全與隱私權。
　
　
房東安心的租　房客住得心安
雖然說契約無特別約定時，房客可自行更換門鎖，但是基於禮貌與尊重，律師建議於更換門鎖之前事先告知房東，並在施作過程中特別留意，盡量不要破壞門板，避免房東求償。
　
依民法第431條規定「承租人就租賃物所增設之工作物，應回復租賃物之原狀」，當租期屆滿或租賃契約提前終止，房客有義務將房屋回復原狀後再返還給房東，所以房客務必將原有門鎖保存妥當，以便換回舊鎖。
　
不論房東是基於什麼理由，去要求惠文提供備份鑰匙，如前所述，惠文擁有租賃房屋的「使用權、收益權」，也就是說備份鑰匙提供與否，決定權在房客手上。除了房客的安全與隱私問題，房東不留備份鑰匙，對自身來說也是有好處的，在房東握有備份鑰匙的情況下，若哪天惠文租屋處遭竊，第一個被懷疑的人通常會是房東，反之房客則無理由歸責於房東。
　
因此，更換門鎖不僅保障房客權益，房東也不會被當成嫌疑人，進而產生嫌隙。對雙方來說，猜疑少一些，信任也會多一些。

房東突然漲房租？你應該了解這3件事

房東最討厭遇到拖欠租金的房客，而房東突然漲房租更是讓房客不知該如何是好。
　
經過一番尋覓比較，雨萱終於找到滿意的租處，她和房東簽約兩年，然而住不到半年就被房東告知下個月起租金調漲五千元，房東甚至表示：如不同意，則終止契約。
　
這對一切剛安頓好，生活逐漸步上軌道的雨萱來說，無疑是一大打擊。
　
租金問題為常見的租賃糾紛之一，面對房東突然漲房租，房客該如何保障權益？
　
　
０１租期內調漲，房客有權拒絕！
雨萱的租賃契約期限為兩年，屬於「定期租賃」，在租約到期之前，一切按契約所載給付/收取租金，並不是房東可以說漲就漲，如房東想更動租金，必須先經過房客同意，或等租約屆滿時，雙房再重擬新的契約。
　
根據法院實務見解指出，當房東未經法院判決確定就單方面提高租金，而房客仍按原契約所定金額繳交租金時，因調漲不具效力，故房東不能以房客積欠租金為由，要求終止契約。（最高法院60年台上字第385號判例）
　
也就是說，雨萱有權拒絕調整租金，房東不可因此主張她欠租，而要終止契約。
　
　
０２什麼況下，可以調整租金？
假如租約期滿，雙方未簽立新契約，但房客有意續租，房東也照收租金，此時契約就會變成不定期契約，當房屋價值隨著景氣波動而有所影響，雙方可依民法第442條規定，聲請法院增減租金。
　
簡單來說，不定期契約少了期限的約束，不論是房東還是房客，雙方皆有請求權。
　
另外，在法院判決確定之前，原約定之租金額，不因房屋價值改變而失去效力（最高法院47年台上字第1152號判例），換言之，縱使房屋價值增加屬實，房東提高租金仍是在判決確定之後，才具效力。
　
　
０３「漲聲」響起，顧荷包要緊
面對房東任意調漲租金，有約定租期的房客務必要沉住氣，不可片面終止契約。
　
否則，若是契約有記載違約相關事項，貿然解約將需支付違約金。但如果是不定期租約，依民法第450條規定，只要於法定期限內通知，房客可隨時終止契約。
　
許多房東漲租背後的目的就是為了逼退房客，不論是定期契約還是不定期契約，在採取任何行動之前，應先了解相關法律規定，才能因應惡房東並確保自身權益。