交屋後發現漏水,該如何處理?

房屋買賣交易金額大,消費糾紛層出不窮,尤其中古屋的屋況不明,雙方容易針對漏水原因有所爭議。
 
房屋經一定程度使用及歲月摧殘,難免會變得陳舊,部分賣方為順利達成交易,或希望以較好的價格出售,可能會隱匿漏水情況。
 
交付房屋後出現漏水現象怎麼辦?行使請求權有無法定期限?
若為瑕疵,可請求減少價金
讓我們參考嘉義地方法院107年度訴字第835號判決,買家於交屋兩年後發現牆面潮濕、滲水,賣方對此總是藉詞推託,認為是交屋之後才漏水,不願負瑕疵擔保責任。
 
此時讀者是否感到疑惑,已交屋入住兩年還能請求嗎?
 
原則上,如賣方有於契約中保證「無滲漏水情形」,在法定時間內發生漏水,且漏水原因不可歸責於買方(如裝修工程施作不當等)時,可聲請法院請求減少買賣價金。
及早檢查 即時通知
那麼,何時聲請才不會來不及呢?依民法第356條規定,買家有檢查通知之義務,發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人,怠於通知者,視為承認其所受領之物。
 
律師提醒,一旦發現房屋有滲、漏水情形,請盡早以存證信函通知賣方,並於通知後六個月/交付後五年內行使權利(解除契約或請求減少價金)。
看屋,不能只是隨便看看!
依民法第355條規定,買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。
 
「重大過失」指的是什麼?高雄地方法院103年度訴字第2440號判決將其解釋為:欠缺普通人應盡之注意。例如簽約前,買方擁有查看房屋的機會,卻連看都沒看、只看不檢查或是雖有檢查但過程草率,明明當下就能發現卻疏於注意。
 
先不探究漏水原因及發生時間,看屋時就應該多加留意檢查,並針對屋況詢問清楚,避免賣方主張買方有重大過失而不負瑕疵擔保責任。
減少價金應兼顧雙方利益
當然也不是說只要發現漏水,買家就可以藉此機會漫天喊價。
 
如買方同意,法院會請第三方專業機構鑑定,並以買賣當時同品質房屋之市價、雙方交易金額,以及有瑕疵房屋之實際價值,作為計算基準,去評估減少價金之數額。
 
倘若雙方交易金額與當時市價相當,則以市價扣除有瑕疵房屋之實際價值,作為因漏水而減損房屋之價值。(新北地方法院107年度訴字第2841號判決、最高法院86年度台上第1615號裁判)

女生說不要就是要?過度追求算不算騷擾?

創下票房佳績的電影《我的少女時代》中,女主角那句「女生說沒事就是有事、沒關係就是有關係」引起觀眾熱烈討論,甚至被不少男性奉為圭臬。
 
然而,並非所有的女生都說話言不由衷、口是心非,若總是抱持著那種想法追求對象,一味認為女生說不要就是要,別說會嚇跑心儀之人,還可能因此觸法!
 
參考判決:高等法院105年度上易字第1352號判決
過度追求 是打擾也是騷擾
事情發生在一間診所,醫師為傳達情意,多次寫紙條予護理師,欲邀約外出吃飯,即使被拒絕也不放棄。

且根據新北市政府勞工局訪談紀錄可知,診所同事不僅感受到醫師對護理師的喜歡,更曾聽聞醫師在診間對著護理師大喊,要她作他的小三,使她感到非常不舒服。甚至於,工作期間只要護理師和男性藥師說話,就會引起醫師暴怒。

面對猛烈的追求攻勢,若表達拒絕,醫師還會對她生氣辱罵。
 
沒肢體接觸,也算騷擾嗎?
有些人可能會覺得,縱使醫師的追求太過殷切,而忽視對方感受,但至少他沒有伸出狼爪,說性騷擾會不會太嚴重了?
 
事實上,性騷擾不單局限於講黃色笑話或有不當肢體接觸,任何人以性或性別關係而做出具有性意味或性別歧視的言詞或行為,造成敵意性、脅迫性或冒犯性之工作環境,不當影響工作等之性騷擾行為,應構成對工作自由及人格尊嚴之人格法益侵害之侵權行為(性別工作平等法第12條)。
 
該案例中,兩人皆為已婚狀態,醫師卻過度追求男女關係、因為被拒絕而發怒,影響護理師工作表現,因此被法院認定為性騷擾。
蒐集證據 據實以告
發生職場性騷擾最怕證據不足,務必要將相關證物保存好。
 
以上述判決為例,護理師提供多項證據,包含新北市政府勞工局訪談紀錄、新北市政府勞工商業歧視申訴書、邀約紙條、雇主說明書、雇主談話錄音譯文、新北市就業歧視評議委員會審定書等,再加上證人的陳述,方順利證明醫師的騷擾行為。
 
可否向騷擾人求償?
依性騷擾防治法第9條第1項規定,對他人為性騷擾者,負損害賠償責任。前項情形,雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。
 
再依最高法院51年台上字第223號判例,當人格權遭侵害,欲請求慰撫金,須符合一個前提「精神上受有痛苦」。
 
除了過度追求,醫師還會在工作期間將私人情緒遷怒於護理師,導致雙方多次發生衝突而被雇主責備,造成她莫大的精神壓力,亦無法安心工作。至於求償金額,法院會斟酌雙方身分、地位、經濟狀況、加害人加害之程度、被害人所受之痛苦及其他各種情形,核定出相當之數額。
 
法院:「按慰撫金之多寡,應斟酌雙方之身分、地位、經濟狀況、加害人加害之程度、被害人所受之痛苦及其他各種情形核定相當之數額。」

性騷擾,不是一句玩笑話就能帶過

「都幾歲了,還不交男朋友,都不用不怕會壞掉嗎?」

小瑜發現,阿峰說這句話的同時,他的眼神已不再清澈。

在事發之前,她相信能在職場遇見合得來的朋友是一件幸運的事,可是她萬萬沒想到,會被同事兼好友的阿峰性騷擾,突如其來的舉動嚇壞了小瑜,他就像變了個人似的對她毛手毛腳……

被上司性騷擾,該怎麼辦?可主張什麼權益?

參考判決:臺北地方法院102年度訴字第2851號判決、高等法院102年度上易字第1521號判決

嬉戲笑鬧 鬧出事情
阿峰不承認有對小瑜說那樣的話,還辯解說雙手環繞腰部擁抱、十指緊扣握手、身體緊靠等行為,都只是要作弄她,單純開個小玩笑而已。

更提到小瑜事後神色自若,過程中亦未大聲求救,不像被騷擾後會有的反應,進而主張自己沒有性騷擾的意圖。

事實上,當下反應會依人的個性而有所不同,並非所有被騷擾者都會大聲呼救或奮力掙扎,法院不會單憑此說法作為判斷依據。

騷擾與打鬧或許僅一線之隔,與性或性別有關之言行,如使人感到不舒服、不被尊重,就可能構成性騷擾。

律師提醒,即使本意不是如此,一旦對方發出警告或表明立場,就應停止不當言行。

交情再好 也要拿捏好分寸
雖然阿峰覺得彼此交情比普通朋友還要再好一些,但這並不代表他可以做出逾越男女分際的行為。

除了調閱監視器畫面回顧案發情形,法院亦考量到兩人交情良好,若非遭遇性騷擾,小瑜應不會無故申訴阿峰,甚至因此放棄工作機會。

再對照雙方陳述、參酌證人之證詞後,認定阿峰的舉動違反性騷擾防治法第25條規定,意圖性騷擾,乘人不及抗拒而為親吻、擁抱或觸摸其臀部、胸部或其他身體隱私處之行為。

可哪些求償項目?
任何人遭遇性騷擾,想必會受到驚嚇,並感覺惶恐不安,嚴重者還可能導致精神痛苦而必須前往醫院就診,藉由醫生幫助方能慢慢走出憂懼。

舉凡因性騷擾事件所衍生的「醫療費用」、「心理諮商費」,以及「精神慰撫金」,被騷擾人可附上相關證明,如:診斷證明、就診掛號費單據等,依性騷擾防治法第9條及民法相關規定請求賠償。

對被騷擾人而言,性騷擾事件所帶來的傷痛,可能不會隨著訴訟結束而隨即消散,甚至還可能會回留下無法抹滅的陰影,最重要的是不會因為騷擾人一句玩笑話就能免除責任。

不給包養就資遣?遇到色老闆如何自保?

出社會後,朋友間常會彼此分享職場甘苦,順便抱怨一下慣老闆,但你不知道的是,比起討厭的慣老闆,有時候更要提防躲在暗處的色老闆。
 
新北市某公司老闆不顧已婚身分,假藉神明之意,向員工聲稱媽祖說自己會有三妻四妾,進而提議包養,甚至要求員工簽性愛契約否則資遣,誇張行徑令人髮指。
 
職場性騷擾定義為何?該如何依循法律途徑保障權益?
(參考判決:新北地方法院100年度勞簡上字第22號判決)
 
什麼是職場性騷擾?

依性別工作平等法第12條規定,可分為兩類:

執行職務時,任何人(無身分或條件限制,包含上司、同事、洽公者等)以性要求、具有性意味或性別歧視的言詞或行為,對其造成敵意性、脅迫性或冒犯性之工作環境,導致侵犯或干擾其人格尊嚴、人身自由或影響其工作表現。
雇主利用職權,對受僱者或求職者為明示或暗示之性要求、具有性意味或性別歧視之言詞或行為,作為勞務契約成立、存續、變更或分發、配置、報酬、考績、陞遷、降調、獎懲等之交換條件。

實務上,法院會依個案審酌事件發生的背景、工作環境、當事人之關係、行為人之言詞、行為及相對人之認知等具體事實,綜合考量以作出判斷。
 
就本案例來說,老闆因員工不願配合而將其違法解雇,符合上文提到的交換利益性騷擾。

適用對象及範圍
性別工作平等法適用對象包含:雇主、受雇者、求職者,以及實習生,值得注意的是,事件發地點不侷限於公司內,只要被性騷擾的當下處於工作狀態(執行職務),即使不在公司,如出差辦公、拜訪客戶,依然適用性別工作平等法。
 
果斷拒絕 勇敢申訴
性騷擾無申訴時效,至於申訴管道依騷擾對象而有所不同,若騷擾人為雇主,可向地方市政府勞工局提出申訴。
 
以台中市政府勞工局為例,在接獲申訴之後,勞工局會安排人員至公司進行訪談、紀錄,再經性別工作平等會開會審議。
 
實務上,法院在認定有無性騷擾情事時,多會參考此審議結果,因此面對雇主不合理要求,千萬別獨自承受、默默隱忍,除了向雇主明確表達拒絕,並應蒐集相關證據以提出申訴。
 
性愛契約效力為何?
如果在壓力下不得已簽了性愛契約,可以事後反悔嗎?
 
這點可以不用擔心,法律規定,法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效(民法第72條);因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示(民法第92條)。
 
即使不小心簽名,也不用遵守契約內容,反而對受害人來說,契約會成為案件有力的證據,因性騷擾案件之發生,通常較為隱密不為人知。

遭遇性騷擾,該如何證明?

性騷擾事件通常具隱密性,容易因雙方當事人各說各話,而演變成一場羅生門。
 
再者,性騷擾的加害者多是熟人,也許是親戚、主管、同事或是同學,與其相處不易起戒心,讓人防不勝防。
 
律師會與大家分享遭遇性騷擾,可以蒐集哪些證據以證明加害人的犯行?並分析判決,告訴你法院會如何認定性騷擾事件的成立。
 
證據充足,方可支撐主張

發生性騷擾,應盡可能蒐集證據:

錄音

可錄下加害人的騷擾言詞、與加害人的對話,或事發經過。

(新北地方法院100年度勞簡上字第22號判決、新北地方法院105年度訴字第2740號判決)

監視器畫面

可以確認事發地點包含附近周遭,有無路口或店家自行裝設之監視器,或行車紀錄器等。

(臺中地方法院107年度中簡字第108號判決、嘉義地方法院107年度嘉簡字第765號判決)

診斷證明書、驗傷照片、DNA鑑定

受害人因拒絕騷擾而出現掙扎、抵抗之行為,過程中可能會留下痕跡,如:皮膚紅腫、瘀青、抓傷,甚至是加害人的唾液,這些都可以作為證據。(臺中地方法院107年度訴字第1518號判決)

證人陳述

不論是言語還是肢體上的性騷擾,事發當下如有第三人在旁聽聞或目擊,可請他出庭作證。(高等法院臺中分院106年度上易字第273號判決、士林地方法院106年度訴字第1291號判決)

當事人說法

除了上述證據,當事人對案件經過的描述也非常重要。法院審酌時,會確認受害人於警詢、偵訊,以及法院審理之證述是否一致,以判斷有無性騷擾的情事。

考量到人的記憶會隨時間流逝而日益模糊,前後描述難免會有些許出入,或有增減細節,這部分法院不會因為受害人的陳述沒有完全相同就不採納,若「主要受害經過」的陳述具體且大致相同,則有可能被法院認定為性騷擾。(臺中地方法院107年度簡上字第529號判決、臺中地方法院108年度中簡字第2708號判決)

實務上曾有當事人對於案發地點、被觸摸部位與方式等事件主要經過前後說法不一,又無其他證據可證明,故遭法院駁請求。(臺北地方法院107年度勞簡上字第46號判決)

其他物證

含有騷擾訊息之對話紀錄、電子郵件、紙條、信件等。
 
法院會如何認定性騷擾?

法院會確認加害人之行為有無符合法律要件,並檢視所有證據。另外,還可能審酌受害者事後反應,及其精神狀態等,以判斷是否有違反當事人意願而發生性騷擾之行為,亦或其實是感情糾紛(新竹地方法院104年度訴字第654號判決)。

員工遇性騷擾,雇主該如何處理?

勞動部日前公布108年僱用管理及工作場所就業平等概況,在過去一年約有4%女性受僱者於工作場所遭遇性騷擾,性騷擾加害者多為上司、同事,以及客戶。
 
數據顯示,有提出性騷擾申訴占0.9%,且申訴後大部分皆有獲得改善。至於未申訴者,或當作玩笑不予理會,或擔心失去工作,或不希望招來他人閒言閒語。
 
身為老闆的你,是否知道該如何正確處理職場性騷擾?律師會說明相關法律責任,避免被主管機關裁罰。
 
事前預防 事後處理
職場性騷擾的發生,部分為上對下不對等權力關係所致,法律明確規範事業單位的兩大責任,即「事前預防、事後處理」。
 
依性別工作平等法第13條規定,僱用受僱者三十人以上者,應訂定性騷擾防治措施、申訴及懲戒辦法,並在工作場所公開揭示。
 
另外,還會公布違者姓名或名稱、負責人姓名,並限期令其改善;屆期未改善者,按次處罰。
 
雇主知悉性騷擾情事後,應採取立即有效的糾正及補救措施,若處理不當,或以息事寧人的態度為之,不為受害勞工著想,勞工可就近向地方市政府勞工局申訴,一旦違法事實確定, 可處新臺幣十萬元以上五十萬元以下罰鍰。
 
應實施哪些防治措施?

工作場所性騷擾防治措施申訴及懲戒辦法訂定準則第4條:

實施防治性騷擾之「教育訓練」
頒布禁止工作場所性騷擾之「書面聲明」
規定處理性騷擾事件之「申訴程序」,並指定人員或單位負責。
以「保密方式」處理申訴,並使申訴人免於遭受任何報復或其他不利之待遇。
對調查屬實行為人之「懲戒」處理方式。

讓傷害降到最小
性別工作平等法目的是希望雇主知悉有性騷擾發生之可能時,可迅速啟動相關機制,並保護受害勞工。
 
那麼,實務該如何操作?我們可以參考臺北地方法院105年度重勞訴字第35號判決,該企業不論是勞動契約或是工作規則皆明文禁止性騷擾行為,更設有禁止性騷擾訓練課程及教材,可謂盡事前預防之責任。
 
在接獲員工匿名申訴高階主管性騷擾女下屬後,公司隨即展開內部調查,私下訪談所有的申訴者了解事件經過,在受訪員工同意下全程錄音,並請員工審閱會議記錄,確認後簽字。
 
確認主管之性騷擾行為屬實後,依勞基法第12條規定,以「解雇」之方法懲戒,保障全體員工權益、維護友善的職場環境。律師提醒,為消除職場惡狼,保護受害勞工,應依法處理,切莫姑息養奸。

買到漏水屋怎麼辦?可以解除契約嗎?

不動產交易涉及金額相當龐大,不論新屋還是中古屋,最怕花錢買到漏水屋,更怕無法解約又賣不出去。
 
傾盡積蓄買房,卻在入住後發現房屋漏水問題該怎麼辦?合約中記載現況交屋,發生漏水就只能自認倒楣嗎?
 
房屋買賣糾紛多,漏水是常見原因,讓我們一起了解相關法律知識,律師會透過法院實際案例,教你如何主張自身權益。
 
如何判斷漏水責任歸屬?
天氣晴朗時看屋較難察覺漏水,通常是入住後適逢大雨,本來乾淨的牆面才突然變得霉點斑斑,濕濡而剝落。
 
簽約時,請務必留意不動產標的物現況說明書有無註明「無滲漏水情形」,當漏水情形嚴重影響生活品質、減損房屋價值,可依法請求賣方負瑕疵擔保責任。
 
進入訴訟後,法院會先釐清責任歸屬,進而判斷漏水是否為「瑕疵」,也就是發生漏水的時間點是在房屋交付移轉前便已長期存在,還是交屋之後才出現?
 
部分賣方可能會將問題歸咎於買方裝修不當、擅自更動管線所致,此時除了自行拍照、錄影蒐證外,若對方有爭議亦可送請土木技師/建築師公會等專業機構鑑定漏水原因。
 
若惡意隱瞞,不得主張「依現況交屋」
我們可以參考基隆地方法院99年度訴字第140號判決,房仲帶看、介紹時只有向買方說明地下室有些微漏水,直到交付房屋、移除大型家具後,才赫然發現不只有地下室,房屋多處均嚴重漏水,不但減損房屋價值更不利居住使用。
 
於是買方提出解約要求,但賣方卻以天候、屋齡久難免,且簽約前房仲已有告知漏水為由拒絕。
 
該法院認為,房屋漏水,經整理、裝潢後容易掩飾真實狀態,若非專業人員,一般人難以單憑肉眼判斷有無漏水或其嚴重程度。
 
因此,除非賣方有事前明確告知,否則不能以「依現況交屋」或「依固定物交屋」等特約條款,主張免負瑕疵擔保責任。
 
什麼情況下,可請求解除契約?
請求結果視個案情形差異而有不同,實務上,法院會審酌買方解約對賣家所造成之損害是否「顯失公平」。
 
怎麼樣可能會被認定為顯失公平?
 
最高法院93年度台上字第80號判決指出,法院應就雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,不可僅以使用現況影響輕微,就認為買方的損害較小,進而判斷解約顯失公平。
 
回到上述案例,賣方明知房屋存在嚴重漏水瑕疵,卻只告知地下室的部分,雖事後有補貼五萬元讓買方自行修繕一樓房間,但經鑑定後發現該房屋屬於系統性漏水,嚴重之處影響居住品質外,還容易滋生黴菌進而影響住居健康。
 
法院考量後續修補工程繁複,且無法確定修繕費用、能否修復至可居住狀態;反觀解約對賣方而言,僅為回復原本房屋所有權人之身分,相對無重大損害,故判定契約得解除,賣方返還房屋買賣價金。

什麼是最低服務年限?3步驟檢視賠償問題

當求職者在面試階段被通知錄取,接著便是議定工作內容、時間以及相關注意事項,如工作性質具有高度專業技術,如空服員、機師、髮型設計師、護理人員等,還可能會被要求簽署最低服務年限條款,規定勞工至少服務*年,假如因不可歸責於雇主之事由提前辭職的話,就須支付高額違約金。
 
你知道嗎?不符合法律要件之條款是無效的,在簽約之前,先了解勞基法是怎麼規定的吧!
 
01是否有約定的必要?
高流動率不利於管理,招募新人更是一筆開銷成本,任何雇主都不希望公司人事變動不斷、人才一再流失。尤其雇主在勞工身上付出培訓費用、投入時間成本,將其打造為「企業不可替代的關鍵人物」後,勞工卻旋即離職,這對企業而言無疑是一大損失。
 
但最低服務年限條款同時也意味著勞工離職之自由權遭到限制,因此雇主必須符合法律要件,不可單方面要求勞工遵守。
 
02有無提供專業培訓及費用?
依勞基法第15-1條規定,未符合下列規定之一,雇主不得與勞工為最低服務年限之約定:

雇主為勞工進行專業技術培訓,並提供該項培訓費用者。

雇主為使勞工遵守最低服務年限之約定,提供其合理補償者。

需留意的是,所謂「專業技術培訓」,並不包含為使新進員工盡快熟悉業務所設立的「職前訓練」[註1],而是指以培育人才為目的,額外付出金錢或時間之專業訓練、出國受訓、技能養成等,有助提升勞工技能,或取得專業證照。
 
實務上,若雇主無法提供培訓證明,如課程表、受訓紀錄課程明細等,則有可能被判定條款無效。
註1:臺北地方法院108年度北勞小字第26號判決、臺北地方法院108年度北勞小字第81號判決、臺北地方法院106年度勞簡上字第29號判決

03有無給予合理補償?
若無提供專業培訓,就須給予合理補償。
 
實務上,有雇主的做法是每年發給數個月的底薪作為簽約金補償[註2],或於每月發給薪資時,再多給付一筆簽約金作為補償[註3]。
 
補償並不是額外支付勞工金錢即可,必須是針對最低服務年限條款並具有補償性質的費用。
 
舉例來說,到任獎金、駐外津貼、工作加給等[註4],因為和最低服務年限條款較無關聯,很可能會被法院認定條款不具效力。
 
律師建議,簽約時除了約定期限,亦可將給付明目與方式記載於契約之中,避免日後引起爭議。
註2:臺北地方法院108年度北勞簡字第71號判決

註3:臺北地方法院108年度勞簡上字第4號判決

註4:臺北地方法院106年北勞簡字第227號判決、新竹地方法院107年度竹勞簡字第10號判決

賣屋必看!專任委託的風險與預防

想要委託仲介幫忙賣房子,首先會面臨的疑問是:該選擇專任委託銷售契約書,還是一般委託契約?
 
客觀來說,兩種契約各有優劣,律師今天先針對「專任委託銷售契約書」進行討論,和大家談談選擇專任委託可能產生的房屋買賣糾紛。
 
謹慎簽約 當心違約
簡單來說,兩者差異在於委託對象的多寡,專任為一對一模式,屋主單一授權,房仲獨家販售,合約期間內屋主不可另尋買家;一般委託則是採一對多模式,屋主可委託多家房仲代為銷售,如有合適的買家也可選擇自售。
 
我們可以明顯看出,專任委託限制較多,故較容易產生紛爭。
 
最常見的情形就是屋主賣屋心切,在委託期間偷偷委託其他家房仲或找到屬意的買家,而私下將房屋售出,都可能因此面臨違約金的求償。
 
簽約前,請留意這3件事!

期限

簽立專任委託銷售契約,委託期限不宜過長,一方面避免房仲無積極推銷、帶看,使得房屋遲遲無法成交,另一方面是避免在委託期間,屋主自行覓得合適買家,卻礙於委託期限而錯失交易機會。

雖說屋主隨時可依民法第549條終止契約,但可能須負損害賠償責任,如期間內房仲所投入的行銷廣告費用與人事成本。
 

委託售價

不動產交易金額龐大,為避免損失,屋主務必審慎決定委託售價,否則一旦房仲找到買家,且買賣雙方就買賣標的物、價金達成共識時,即使尚未簽立書面契約,仍視同買賣契約成立。
(最高法院20年度上字第1207號及最高法院22年度上字第914號判例)
 
此時就算屋主事後反悔不賣、交易破局,如契約有約定,屋主依然需支付房仲服務報酬。
 

契約審閱期

為了確保消費者了解契約條款內容與相關權利義務,消費者保護法第11-1條及內政部公告之不動產委託銷售契約書範本規定,定型化契約最少應給予3天的契約審閱期,違反規定者,其條款不構成契約之內容。
 
但法院實務上,多認為倘若房仲有向屋主說明契約內容,包含報酬、違約處罰等事項,且無妨礙消費者審閱之行為,即使給予時間未滿3天,法律並無禁止房仲不可要求屋主自願拋棄契約審閱期。
(高等法院101年度上易字第146號判決、高等法院94年度上易字第339號判決)
 
也就是說,屋主簽約時就須詳讀契約內容,如事後主張契約無效,風險較高。
 
面對房仲求償,該如何處理?

如有違約金問題,建議可請律師確認契約效力、契約內容是否顯失公平(民法第247-1條),及相關流程是否符合法律規定,以判斷有無支付違約金之必要。

租賃小學堂:可將房子出租給未成年嗎?

喬喬有房屋要出租,因附近有一所大學,前來詢問者都是大學生居多。
 
一般來說,高中甫畢業的大一新生普遍未滿二十歲,在民法上,屬於限制行為能力人。
 
為此,房東喬喬不免擔心,將房屋出租給未成年之承租人,會不會導致租賃契約失效?簽約時該如何避免爭議?
 
安心出租 合法入住
民法第79條規定,限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。
 
也就是說,面對未成年房客,喬喬只要得到法定代理人的合法授權,就可以放心地將房屋出租給學生,無需擔心契約無效而不能收取租金。
 
簽約時,該注意什麼?
契約除了規範雙方權利義務,更證明租賃關係存在,房東出租房屋無非是為了租金收益,倘若事後父母表示契約無效,將可能因此收不到租金。
 
為避免發生這種情況,律師建議,可請學生家長代為簽立租賃契約,或參與簽約過程並做「連帶保證人」,確保契約效力。
 
需留意的是,比起讓學生帶契約回家簽名,最好請家長現場簽署並拍照存證,以確保簽名真實性。
 
日後若房客有積欠租金之情形,房東必須負舉證責任證明租賃關係,方可請求給付租金,不可不慎。
 
法院判決教我們的事

最後,讓我們一起來看判決:

成年後承認,即具效力

原則上,簽約時房客未滿二十歲,則契約效力屬於未定狀態,假如房客成年之後有承認租賃事實,依民法第81條規定,契約具有效力。
(台南地方法院105年度南小字第694號判決)
 

未經同意代簽,不具效力

未成年房客在法定代理人不知情的情況下,代替其簽名,此時契約是否有效?
 
依民法第170條規定,無代理權人以代理人之名義所為之法律行為,非經本人承認,對於本人不生效力。
 
簡言之,租賃契約不具效力,房東亦無法要求法定代理人負連帶責任。
(新北地方法院103年度重小字第947號、104年度重小字第227號判決)
 

生活所必需者,不在此限

目前實務上多認為房東和未成年房客簽約須經法定代理人合法授權,但也有法院見解指出「18歲之學生基於就學需要而承租房間租住,為現行社會普況之現象,亦為家長所認同之行為,故可認其訂立本件租賃契約屬依其年齡及身分、日常生活所必要者,故兩造間之租約依照前開規定應屬合法有效」。
 
該判決引用民法第77條規定,純獲法律上之利益,或依其年齡及身份、日常生活所必需者,不在此限。
(屏東地方法院96年度屏小字第1725號判決)
 
慎重起見,建議房東依上文簽約注意事項進行較為保險,多一分注意就多一分保障。