樣品屋和新成屋落差大?是否涉及廣告不實?

對於自備款不足的消費者來說,預售屋可分期付款且議價空間大,部分還提供客變服務,因此吸引不少人購買。
 
由於房屋尚未建造完成,有興趣的買家只能透過接待中心現場的3D立體圖、建材展示以及精美的樣品屋,來認識、想像成屋的模樣。
 
樣品屋是消費者了解商品細節的依據之一,建商是否有義務依樣品屋之設計去施作?樣品屋與成屋有所落差,是否涉及廣告不實?
 
樣品屋看看就好,僅供參考?
關於究竟能否認真看待樣品屋,律師找了兩個案例與大家分享,分別為建築外觀設計,以及房屋內部結構所牽涉的廣告不實爭議。

建築外觀設計:

參考台中地方法院105年重訴字第610號民事判決
本案建商之公司網站、文宣及電腦播放簡介說明,皆主打建築物外觀以「白色」為設計風格。
 
另外,接待中心展示的樣品屋,以及現場陳列的外牆二丁掛磚同樣呈現純白。
 
導致買家預期完工後映入眼簾的會是皎潔耀眼的白,然而現實卻是建商無預警將白色變更為土黃色,且事後沒有給予合理交代就拒絕買家提出的解約要求。
 
法院參照最高法院92年度台上字第2694號判決意旨[註1],並根據上述內容與證人證述,判斷「建物外觀為白色」一事,不僅僅只是吸引消費者前來看屋、進而購屋的「要約引誘」,而是成為契約具體的「要約」。
 
也就是說,建物之白色外觀構成契約內容,建商擅自更改磁磚顏色,屬於欺罔消費者之不實廣告。

房屋內部結構

參考台北地方法院105年簡字第221號行政判決
預售屋除了展示建物外觀設計,還包含內部空間配置的展現。
 
畢竟,除了整體美觀,房屋的使用空間與容積也是消費者所在意的。
 
本案例為建商提供的樣品屋夾層裝潢擺設引起爭議,遭到公平交易委員會處以30萬元罰鍰,建商不服,提起行政訴訟。
 
建商辯稱,夾層只是空間藝術設計之呈現。法院審酌後認為,「樓地板面積」屬於影響交易的重要資訊,照片中樣品屋的空間配置確實容易使消費者誤認為是二層空間、產生能夠在上層作居住活動之使用的錯誤聯想。
 
除了有誤導之嫌,建商亦未告知消費者該夾層裝潢空間有遭主管機關罰鍰、限期拆除等處分之風險,違反公平交易法第21條,被認定為廣告不實。
 
心動不可馬上行動
樣品屋與成屋不符,可能構成廣告不實,然而消費者的事先把關才是最重要的,精緻的樣品屋搭配建商的舌燦蓮花的推銷,很可能會心動購屋。
 
但決定購買之前,請務必比對樣品屋與建物平面圖、結構圖等資料有無落差,並將相關文宣及廣告留存以備不時之需。
 
[註1]最高法院92年度台上字第2694號判決意旨
消費者如信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,仍及於該廣告內容,該廣告固應視為契約之一部。
惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定,或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談,使之成為具體之「要約」,縱其廣告之內容不實,應受消費者保護法或公平交易法之規範,仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。

買到漏水屋怎麼辦?可以解除契約嗎?

不動產交易涉及金額相當龐大,不論新屋還是中古屋,最怕花錢買到漏水屋,更怕無法解約又賣不出去。
 
傾盡積蓄買房,卻在入住後發現房屋漏水問題該怎麼辦?合約中記載現況交屋,發生漏水就只能自認倒楣嗎?
 
房屋買賣糾紛多,漏水是常見原因,讓我們一起了解相關法律知識,律師會透過法院實際案例,教你如何主張自身權益。
 
如何判斷漏水責任歸屬?
天氣晴朗時看屋較難察覺漏水,通常是入住後適逢大雨,本來乾淨的牆面才突然變得霉點斑斑,濕濡而剝落。
 
簽約時,請務必留意不動產標的物現況說明書有無註明「無滲漏水情形」,當漏水情形嚴重影響生活品質、減損房屋價值,可依法請求賣方負瑕疵擔保責任。
 
進入訴訟後,法院會先釐清責任歸屬,進而判斷漏水是否為「瑕疵」,也就是發生漏水的時間點是在房屋交付移轉前便已長期存在,還是交屋之後才出現?
 
部分賣方可能會將問題歸咎於買方裝修不當、擅自更動管線所致,此時除了自行拍照、錄影蒐證外,若對方有爭議亦可送請土木技師/建築師公會等專業機構鑑定漏水原因。
 
若惡意隱瞞,不得主張「依現況交屋」
我們可以參考基隆地方法院99年度訴字第140號判決,房仲帶看、介紹時只有向買方說明地下室有些微漏水,直到交付房屋、移除大型家具後,才赫然發現不只有地下室,房屋多處均嚴重漏水,不但減損房屋價值更不利居住使用。
 
於是買方提出解約要求,但賣方卻以天候、屋齡久難免,且簽約前房仲已有告知漏水為由拒絕。
 
該法院認為,房屋漏水,經整理、裝潢後容易掩飾真實狀態,若非專業人員,一般人難以單憑肉眼判斷有無漏水或其嚴重程度。
 
因此,除非賣方有事前明確告知,否則不能以「依現況交屋」或「依固定物交屋」等特約條款,主張免負瑕疵擔保責任。
 
什麼情況下,可請求解除契約?
請求結果視個案情形差異而有不同,實務上,法院會審酌買方解約對賣家所造成之損害是否「顯失公平」。
 
怎麼樣可能會被認定為顯失公平?
 
最高法院93年度台上字第80號判決指出,法院應就雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,不可僅以使用現況影響輕微,就認為買方的損害較小,進而判斷解約顯失公平。
 
回到上述案例,賣方明知房屋存在嚴重漏水瑕疵,卻只告知地下室的部分,雖事後有補貼五萬元讓買方自行修繕一樓房間,但經鑑定後發現該房屋屬於系統性漏水,嚴重之處影響居住品質外,還容易滋生黴菌進而影響住居健康。
 
法院考量後續修補工程繁複,且無法確定修繕費用、能否修復至可居住狀態;反觀解約對賣方而言,僅為回復原本房屋所有權人之身分,相對無重大損害,故判定契約得解除,賣方返還房屋買賣價金。

賣屋必看!專任委託的風險與預防

想要委託仲介幫忙賣房子,首先會面臨的疑問是:該選擇專任委託銷售契約書,還是一般委託契約?
 
客觀來說,兩種契約各有優劣,律師今天先針對「專任委託銷售契約書」進行討論,和大家談談選擇專任委託可能產生的房屋買賣糾紛。
 
謹慎簽約 當心違約
簡單來說,兩者差異在於委託對象的多寡,專任為一對一模式,屋主單一授權,房仲獨家販售,合約期間內屋主不可另尋買家;一般委託則是採一對多模式,屋主可委託多家房仲代為銷售,如有合適的買家也可選擇自售。
 
我們可以明顯看出,專任委託限制較多,故較容易產生紛爭。
 
最常見的情形就是屋主賣屋心切,在委託期間偷偷委託其他家房仲或找到屬意的買家,而私下將房屋售出,都可能因此面臨違約金的求償。
 
簽約前,請留意這3件事!

期限

簽立專任委託銷售契約,委託期限不宜過長,一方面避免房仲無積極推銷、帶看,使得房屋遲遲無法成交,另一方面是避免在委託期間,屋主自行覓得合適買家,卻礙於委託期限而錯失交易機會。

雖說屋主隨時可依民法第549條終止契約,但可能須負損害賠償責任,如期間內房仲所投入的行銷廣告費用與人事成本。
 

委託售價

不動產交易金額龐大,為避免損失,屋主務必審慎決定委託售價,否則一旦房仲找到買家,且買賣雙方就買賣標的物、價金達成共識時,即使尚未簽立書面契約,仍視同買賣契約成立。
(最高法院20年度上字第1207號及最高法院22年度上字第914號判例)
 
此時就算屋主事後反悔不賣、交易破局,如契約有約定,屋主依然需支付房仲服務報酬。
 

契約審閱期

為了確保消費者了解契約條款內容與相關權利義務,消費者保護法第11-1條及內政部公告之不動產委託銷售契約書範本規定,定型化契約最少應給予3天的契約審閱期,違反規定者,其條款不構成契約之內容。
 
但法院實務上,多認為倘若房仲有向屋主說明契約內容,包含報酬、違約處罰等事項,且無妨礙消費者審閱之行為,即使給予時間未滿3天,法律並無禁止房仲不可要求屋主自願拋棄契約審閱期。
(高等法院101年度上易字第146號判決、高等法院94年度上易字第339號判決)
 
也就是說,屋主簽約時就須詳讀契約內容,如事後主張契約無效,風險較高。
 
面對房仲求償,該如何處理?

如有違約金問題,建議可請律師確認契約效力、契約內容是否顯失公平(民法第247-1條),及相關流程是否符合法律規定,以判斷有無支付違約金之必要。