管委會必看,疏忽小細節恐導致會議無效!

管理委員多為無給職,是許多人眼中吃力不討好的工作,只有少數熱心者願意擔任。為鼓勵參與社區事務,有些公寓大廈會訂立獎勵機制,如擔任管理委員期間內可免繳無線電視(第四台)費用,或可享管理費優惠等。
 
實務上,有社區召開區分所有權人臨時會議,決議「每屆擔任財務委員之住戶,擔任期間可免繳管理費」,其中具區分所有權人身分之住戶不認同此決議,成功訴請法院確認區分所有權人會議決議無效。
 
藉此案例,律師為大家說明管委會容易犯的小錯誤,避免會議無效白白耗費時間與心力。
 
召集人資格
區分所有權人會議之召集人具有身分限制,除了在房屋剛完工、管理委員會尚未成立時期,是由「起造人」擔任召集人之外,依公寓大廈管理條例第25條規定,唯有具「區分所有權人」身分的管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員才可擔任會議召集人。
 
為使社區得以順利運作,有些社區規約會規定:非區分所有權人也可擔任管理委員、主任委員或管理負責人,此項規定是符合法規。但必須留意法律對於召集人資格認定較為嚴格,雖可擔任管理委員、主任委員或管理負責人,但召集人的部分,仍需具備區分所有權人身分才可擔任。
選任方式與任期
根據公寓大廈管理條例施行細則第7條規定,如果社區沒有管理負責人或管理委員會,除規約另有規定者外,則由兩位以上區分所有權人以「書面方式」推選出一人為召集人,並經公告十日後生效。
 
任期部分,依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次;區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。
差之毫釐 失之千里
透過這個例子可知,看似不起眼的小細節,卻大大影響法院判決,先不論「擔任財務委員之住戶,擔任期間可免繳管理費」之提議是否公平(獨厚財務委員之爭議性),依最高法院92年台上字第2517號民事判決指出,當召集人身分不符規定,則會議不成立。
 
也就是說不論會議內容為何,只要程序不合法,則當次會議所作之決議皆為無效。此案例除了提醒管委會處理社區事務要更加謹慎,也為我們上了一課:了解法律以保障權益!社區的任何決議,都需經過區分所有權人會議討論,並在流程符合規定的前提下,方可作出決議。
最後,若是閱讀完後還有其他問題,歡迎撥打諮詢專線:0968-807-525,本所提供免費電話諮詢,會有專業律師為您提供初步法律意見。

律師教你解決:區分所有權人會議人數不足問題

光是繁忙的工作,以及柴米油鹽醬醋茶的日常瑣事就已經夠讓人操煩,因此對許多住戶來說,區分所有權人會議彷彿是管委會的工作,與自身無關、也沒有閒暇時間可以參與。
 
但社區事務需要經過大家共同討論才能降低爭議,法律規範了出席會議與表決的人數,若是低於人數門檻導致會議無效,不僅白費心力更影響社區運作。
 
究竟,區分所有權人會議人數不足時,該怎麼辦?
 
什麼是區分所有權人?
首先我們須了解區分所有權人和住戶的差別,區分所有權人指的是屋主,也就是看房屋登記在誰的名下,例如六樓之6、八樓88號的屋主等;而住戶,指的是實際居住使用者。
 
舉例來說,六樓之6的屋主林先生自買自用,那麼他的小孩就是住戶,假如林先生將房子出租給朋友許小姐,則許小姐就是住戶。
 
所以我們可以發現,區分所有權人可能同時也是住戶,但住戶不一定是區分所有權人。假如這三人都有意願擔任會議召集人,只有林先生符合資格。
 
開會前準備
法律規定召集人應於開會前10天,以「書面」載明開會內容,通知各區分所有權人,如有緊急情況必須召開臨時會,最少也要在2天前公告,不可倉促決定。
 
社區大小事 人多好共識

有關公共事務、管理委員選任等社區大小事都需要大家一同討論,依公寓大廈管理條例第31條規定,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之,方能作出有效決議。

 
出席率好低?你可以這麼做!
依公寓大廈管理條例第32條規定,議案的通過需符合法定人數方可執行,當出席人數不足導致流會時,原召集人需就「同一議案」重新召集會議,除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,並以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
在這個忙碌的社會,大家參與會議的意願通常不會太高,因此有些社區會提供五百元獎金,或以當期管理費優惠作為出席獎勵,避免因人數不足而無法順利開會。

如果社區經費不足,你可以考慮另一個方法:
制定社區規約,降低出席、表決之人數門檻。

需留意的是,初次制定規約時,出席與表決人數仍需符合法規,制定完成之後才能以較低的門檻召開會議。

另外,有些社區為便宜行事,以會後補簽的方式補足,此舉不僅無法使決議有效,還可能面臨偽造文書之風險。

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如何解決公寓頂樓使用權糾紛?

或許是高樓層視野佳的緣故,有些公寓的頂樓房價會比一般樓層還要貴,導致部分頂樓住戶因此覺得可以獨占公寓頂樓使用權,進而加蓋建物或於樓梯間堆放私人物品,甚至裝設鐵門、將鐵門上鎖限制進出,剝奪其他住戶的使用權。
 
面對如此霸道行徑,其他樓層的住戶可以如何主張權益?
 
只要是84年以前的建物,就沒轍嗎?
公寓大廈管理條例於民國84年間制定公布,如果加蓋的建物早在民國84年以前就完工,頂樓戶可能會主張法律不溯及既往原則,或是主張其為行政機管列為免拆/緩拆對象,以此為由拒絕拆除,不過此主張恐無理由。
 
拒絕霸占 陽光重綻
在台灣,頂樓加蓋已經不是新聞,然頂樓平台原始設計應是用於火災避難、電梯機械室、冷暖房用設備、屋頂出入口、共同天線等,如今卻被頂樓戶作為私人用途占用。
 
頂樓加蓋破壞建築原始設計、增加大樓負重,台灣位於環太平洋地震帶,不僅增加崩塌毀損的風險,更對其他住戶之生命財產造成危害。
 
實務上,法院認定屋頂平台為公寓大廈的一部分,由全體住戶共有使用,論性質是不能分割為專有部分(可參考最高法院78年度台上字第1229號判決)。也就是說,不管違建新舊,頂樓戶將屋頂平台另作他用、變更用途,管委會或區分所有權人,可依公寓大廈管理條例第9條規定訴請法院,要求對方拆除違建、恢復原狀。
 
漫不經心 步步驚心
隨意將雜物放置樓梯,災難發生時,恐使住戶們逃生不易,造成無法挽回的悲劇。
 
有些頂樓戶會將樓梯通道當作自家儲物空間,任意擺放私人物品,依公寓大廈管理條例第16條規定,住戶不可於樓梯、走廊通道堆放雜物,影響、阻礙逃生通道。若有住戶違反規定,管委會應予制止或按規約處理,經制止後還是沒有改善時,可報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
 
直轄市、縣(市)主管機關將處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務,屆期不改善或不履行者,可連續處罰。罰錢事小,主要是擔心火災、地震發生時容易造成傷亡,若因阻礙逃生通道而危害他人生命安全,依刑法第189-2條規定,致重傷者,處五年以下有期徒刑;致人於死者,處七年以下有期徒刑,攸關人命不可不慎。

管委會權力大過天?不繳管理費就斷水斷電?

原位於高雄地標85大樓的君鴻國際酒店遭法拍,因積欠逾兩千多萬的水電、管理費,使得向君鴻承租的三家業者被管委會以「未繳管理費」為由,強行斷水斷電,不僅被迫停業、放無薪假,店內食材也因此腐壞報廢。

無法搭乘電梯的員工,為了取得公司重要文件,徒步爬樓梯至37樓,差點就要休克。

管委會「斷水斷電」的行為是否合法?該如何處理比較適當?
斷水斷電 斷人財路
面對拖欠管理費者,比起口頭告知或發函提醒,選擇使出強硬手段斷水斷電或許較能快速達到催繳目的,但需留意這樣的行為,將可能面臨法律責任。
 
臺灣高等法院臺中分院90年上易字第167號民事判決指出,關於房屋水電之供應,是區分所有權人與台電公司以及台水公司訂定供水、供電契約,並不在管委會的管理服務範圍之內。
 
因此管委會只能停止提供管理服務,如代收信件、公共環境清潔、安全維護等為限。即使有事前訂立規約,也不可擅自斷水斷電,否則恐觸犯刑法之強制罪,將處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下之罰金。而85大樓管委會除了妨害行使用水用電之權益,更造成了食材耗損,將可能面臨損害賠償責任。
 
善用權力 全力催繳

請求給付管理費

依公寓大廈管理條例第21條規定,當區分所有權人或住戶積欠管理費或其他應負擔費用,且超過二期或達相當金額時,建議可先寄發存證信函、律師函等,以書面方式催繳。如果經法定程序催繳後還是不見效果,管委會則可聲請法院命其「給付應繳之金額及遲延利息」。
 

聲請法院強制執行

若管委會取得勝訴,區分所有權人或住戶卻還是堅持拒繳時,待判決確定後,管委會可聲請法院強制執行,強制對方給付管理費,或查封並拍賣名下財產。
 

強制遷離

依公寓大廈管理條例第22條規定,經強制執行後又再度積欠管理費,並達到其區分所有權總價1%者,管委會還是要先採取和緩手段敦促其改善,如果三個月內仍未改善,方可召開區分所有權人會議,決議是否聲請法院強制遷離,以維持社區/大樓運作。

鄰居製造噪音好崩潰 律師教你解決擾人問題

都市高樓大廈林立、住戶比鄰而居,而糾紛也隨之增加,噪音問題常是公寓住戶間反目的導火線。鄰居製造噪音屢勸不聽,影響社區生活品質,面對擾人噪音能否要求精神賠償,讓律師透過實際案例,教大家該如何處理。

覺得吵,就是噪音?

什麼情形才可被稱作噪音?是拖行家具聲音、小孩哭鬧聲,還是麻將洗牌聲?

其實,站在法律的角度,所謂噪音是指「超過管制標準的聲音」。

實務上,法院審酌時會以是否超越「一般人社會生活所能容忍」為判斷標準,而非以當事人主觀的好惡或感受去認定,所以不能因為天生對聲音較為敏感,就肆意指控他人製造噪音、限制活動自由。

律師建議,蒐證時除了自行錄音、錄影,也可請環保局認可的檢測單位協助,專業人員的檢測不僅能客觀判斷噪音來源,日後要作為證據向法院舉證時,也較具說服力。

千金難買好鄰居

好不容易存錢買房,卻遇到屢勸不聽的惡鄰居,一再發出噪音影響社區環境安寧,你可以聲請法院請求「排除侵害」,藉由公權力停止鄰居的惡劣行徑,排除噪音侵害。

新北某公寓住戶,因樓上住戶不定時發出巨大噪音,引發頭痛、失眠、焦慮等症狀,經多次報警、投訴仍不見改善,於是訴請法院,終於在證人(他樓住戶與社區管委會委員)作證下,以及法院實地勘驗,成功證明噪音來源為樓上住戶,獲得勝訴。

台中某公寓住戶,因樓下住戶經常於夜晚敲打天花板,噪音讓人身心俱疲,數次請管委會勸導並報警,皆無改善。之後訴請法院,由證人社區警衛與社區主委幫忙作證,並提供法院完整記載噪音發生時間的「社區警勤工作日誌登記簿」,使原告獲得勝訴。

勝訴關鍵分析

噪音訴訟難在舉證不易,上述案例除了當事人自行蒐證的音檔外,皆還有公正第三方證人之證詞,得以證明噪音是從何而來,以及由誰造成。因此,為避免淪為各說各話之局面,聽見噪音當下應立即請管委會委員或社區警衛協助處理,並視情況報警。訴訟曠日廢時,建議可先和鄰居好好溝通,若問題還是無解再進行訴訟。

住戶可請求精神賠償

噪音造成的損害是精神上的,輕者影響睡眠品質,重者可能患上憂鬱症、躁鬱症,根據最高法院92年台上字第164號判決,當鄰居發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音,只要確定鄰居侵害居住安寧之事實且情節重大者,受害住戶可至醫院請醫師開立診斷證明書,依法請求對方賠償「精神慰撫金」。

公寓大廈之噪音糾紛屢見不鮮,如有任何法律問題,歡迎善用本所Line@免費線上諮詢,或撥打諮詢專線0968-807-525。

頂樓漏水責任在住戶還是管委會?

每到了颱風天或是梅雨季,頂樓住戶最擔心的事莫過於「屋外下大雨,屋內下小雨」,發現屋頂平台漏水,於第一時間通知管委會,並以存證信函請求修繕,但管委會卻遲遲不處理,或以經費不足為由,要求住戶負擔維修費。頂樓漏水責任在於住戶還是管委會?

雨聲滴滴答答 眼淚稀哩嘩啦

漏水容易造成室內天花板剝落、電路短路、衣物發霉及家具故障等損壞,是每個住戶都不想遭遇的惡夢。不論是因漏水所增加的屋內裝潢整修費用,或是家具汰換之開銷,對許多住戶來說,都是一大負擔。

漏水責任歸屬

依公寓大廈管理條例規定,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護工作,由管理負責人或管委會處理,費用部分由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

因此,一旦發現漏水,請先確認屋頂平台是否屬於社區的「共用部分」,並請相關專業人士評估。若能證明漏水原因與住戶無關,如因房屋老舊、年久失修所致,而非住戶使用不當使用等原因時,管委會便有修繕、管理、維護的義務,住戶有權要求管委會負責修繕。假如管委會拒絕修繕,建議可蒐集相關證據,聲請法院「請求修復漏水」。

無奈漏水 無端漏財

實務上,有房東因為屋頂平台防水層破損導致漏水,多次函請管委會卻遲遲不修復,為補償租客,房東只好調降租金,然租客最後還是決定不續租。房屋漏水問題未解導致無法出租,不僅造成房東損失漏水期間的租金收入,還需另外支出室內修繕費用。

律師建議,房東可依民法第184條規定「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,或違反保護他人之法律,致生損害於他人者,需負賠償責任」聲請法院請求損害賠償。

最高法院判決曾指出:「保護他人之法律」是指一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益的法律。公寓大廈管理條例第10條第2項是為了增進住戶共同利益,並確保良好生活環境而訂立,屬於民法規定的保護他人之法律,房東可依此向管委會求償。

漏水損失如何計算

由於損害賠償是以請求回復原狀為原則,如無法回復原狀,才以金錢作為補償,且被害人不能依損害結果,過度要求賠償。因此,房東可要求管委會將屋頂平台恢復至無漏水狀態,並且要求賠償漏水期間少收的租金損失,以及經計算折舊後的裝潢整修費用(因此房屋已使用十年,需折舊計算),但無法以「租客因漏水問題不續租」為理由,要求其他賠償金。

常聽聞有許多人曾遇到類似情形,如有任何法律問題,歡迎善用本所Line@免費線上諮詢,或撥打諮詢專線0968-807-525。

鄰居長期佔用私人車位,你可以這樣做!

相信住在公寓大樓的朋友多少有過這種經驗,忙碌了一天終於能回家好好休息,卻發現車位被鄰居(有時還是鄰居的親朋好友)給佔用,更讓人崩潰的是,有些車主沒有留下任何聯絡資訊,造成屋主極大困擾。

遇到惡鄰居長期佔用私人車位,你可能會生氣地想要刺破對方輪胎、將其鎖上大鎖或用膠帶纏繞車身以示警告,但要小心這些行為恐觸犯毀損罪、強制罪等,若是衝動行事將面臨法律責任,讓律師教你如何有效處理:

天下無白停的車位

不當得利

當今停車位總是一位難求,花錢買停車位卻遭鄰居免費使用,面對屢勸不聽的鄰居,建議先請管委會進行勸導,並拍照蒐證、記錄時間。假如情況仍未改善,可依民法第179條規定,請求返還「不當得利」,其構成要件為無法律上原因而受有利益,造成他人損害。

值得注意的是,最高法院61年台上字第1695號民事判決曾指出,請求返還不當得利的範圍,僅限於對方(鄰居)所獲之利益,如車位租金或車位清潔費等,並不包含請求人(車位所有權人)所受到的損害,或其他與鄰居所獲利益無關者,如地價稅。

侵權行為損害賠償

明明擁有車位所有權,卻因車位被鄰居佔用,導致需另外花錢至停收費停車場停放車輛,此時可依民法第184條規定,不論對方為故意或過失,只要具有不法侵害他人權利之事實,應負損害賠償責任,向法院請求鄰居負擔因其所生之停車費。

向惡鄰居說再見

依公寓大廈管理條例第22條規定,如有住戶違反法令或規約且情節重大者,可由管委會(或管理負責人)敦促並請求其改善,三個月內仍未改善者,管委會(或管理負責人)可依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

實務上,曾有住戶長期佔用其他住戶車位,並於地下室超速行駛、任意鳴放喇叭、將私人物品放置地下室停車場公共空間等違反社區規約之行為。經過管委會多次勸導,並且公告於公告欄,長達三個月仍不見改善,故開會經住戶投票,成功訴請法院強制驅離。

因強制遷離等同剝奪住戶的居住權益,因此違規行為必須是情節重大的程度方可請求遷離,且法院審酌時,需符合適當性、必要性、衡平性以及最後手段性,也就是說,當強制遷離是維護其他住戶的唯一方法,法院方會准許請求。

管委會委員好難當?建商不願點交該怎麼辦?

新屋入住、成立管理委員會後,管委會的首要之務便是與建商進行「移交作業」,也就是俗稱的點交。

新竹有住戶與建商訂立房屋預定買賣契約書,購買預售屋建物,住戶在交屋前就已將房屋及公用部分應負擔之價金全數支付予建商,管委會也於105年*月*日成立,但建商卻以管委會未經報備成立、管委會組織不合法等理由,拒絕移交。

前後共花了三次建商才完成移交,遇到惡意拖延的建商,該怎麼處理?

一波三折的漫漫移交路

依公寓大廈管理條例第57條規定,起造人(此為建商)應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等,於管委會成立後七天內會同政府主管機關、管委會現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後移交予管委會。

然而建商卻經住戶及管委會催促、縣政府介入及法官監督下,才完成移交,距離規定期限整整延遲了970日之久,符合民法第227條不完全給付及給付遲延之債務不履行。因此,住戶可提起「履行契約」之訴,並依民法第231條第1項規定,要求建商負起給付遲延損害賠償責任。

移交義務在於建商

根據行政院公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」可知,檢測責任在於建商,建商應積極、主動地聯絡管委會/管理負責人,於期限內提出檢測時間與檢測項目之建議,並通知政府主管機關會同見證雙方已否移交。

建商具移交義務,管委會僅為協助之角色,當廠商一再拖延,住戶及管委會可蒐集相關證據(如函請建商進行檢測與移交之函文),以證明「延遲移交應歸咎於建商」,藉此向法院說明建商之故意或過失,方有權請求賠償。

建商需負賠償責任

根據雙方約定之房屋買賣契約所示,「共用部分」為住戶購入財產標的之一部分,住戶享有使用權,然而建商不只延遲移交,甚至在全部移交前,將部分之公共設施上鎖,拒絕住戶使用,嚴重影響住戶權益。

由於當初房屋買賣契約沒有約定當公設延遲移交時,建商應賠償多少金額,故根據民事訴訟法規定,當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難時,法院應考量一切情況,並依心證定出明確數額。簡單來說,當損害事實確定,但難以計算時,則交由法院判斷賠償金額。

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