租屋還沒簽約,定金可以退嗎?

房價節節高漲,部分人不想背負沉重的房貸壓力,就怕會降低生活品質,故傾向選擇風險相對較小的房屋租賃。
 
對租屋族而言,挑選合宜的租屋處如同選擇合適的伴侶,都需要多看、多聽、多比較再下決定,避免日後反悔。
 
律師之前有和大家分享:租屋簽約注意事項(上)、(下)兩篇,談簽約應注意的眉眉角角,這次則要補充說明定金與租賃契約效力兩者的關聯,以及什麼情況下,可以要回定金?
 
定金,揭開事件的序幕
法律規定,訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立(民法第248條);當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立(民法第153條)。
 
定,有確定、確立之意,房東收取定金,目的是為了確保房客會依約定履行契約。最高法院85年度台上字第165號判決指出,租賃契約為諾成契約,意思是如果當事人已經就租賃契約之要點(租賃物與租金)意思表示一致,租賃契約即為成立,不能因尚未訂立書面契約,而認定其僅屬預約之性質。
 
舉例來說,有房客看屋後覺得和預期有落差,已經付定金卻不想承租,於是以「尚未入住且雙方無簽訂書面租約」為由,主張租賃關係不成立。然而,法律並無規定租賃契約一定要訂立書面方具效力,即使只有在通訊軟體表達承租意願、還沒簽訂書面契約,仍視為契約成立。因此在租賃關係有效存續期間,如欲反悔應主動告知房東,不要沒有做出解除或終止租約之表示,就直接離去,否則房東有權要求給付租金。(彰化地方法院108年度訴字第841號民事判決)
 
若是錯不在己,可請求返還定金
另一案例則是A店家和房東簽定房屋租賃契約書,並支付20萬元定金,但到了起租日那天,房東卻繼續將房屋租給原承租人B店家作使用,造成A店家無法如期開業。
 
法律上,契約生效即表示承租人有給付租金之義務,出租人則有交付租賃物之義務。房東明知原承租人B店家有優先承租權,卻仍和A店家簽訂租賃契約,導致未能依約定日期交付房屋給A店家作使用,此應視為可歸責於房東之事由。
 
依民法第249條第3款規定,契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金,故A店家可聲請加倍返還定金。(台中地方法院103年訴字第890號民事判決)