樣品屋和新成屋落差大?是否涉及廣告不實?

對於自備款不足的消費者來說,預售屋可分期付款且議價空間大,部分還提供客變服務,因此吸引不少人購買。
 
由於房屋尚未建造完成,有興趣的買家只能透過接待中心現場的3D立體圖、建材展示以及精美的樣品屋,來認識、想像成屋的模樣。
 
樣品屋是消費者了解商品細節的依據之一,建商是否有義務依樣品屋之設計去施作?樣品屋與成屋有所落差,是否涉及廣告不實?
 
樣品屋看看就好,僅供參考?
關於究竟能否認真看待樣品屋,律師找了兩個案例與大家分享,分別為建築外觀設計,以及房屋內部結構所牽涉的廣告不實爭議。

建築外觀設計:

參考台中地方法院105年重訴字第610號民事判決
本案建商之公司網站、文宣及電腦播放簡介說明,皆主打建築物外觀以「白色」為設計風格。
 
另外,接待中心展示的樣品屋,以及現場陳列的外牆二丁掛磚同樣呈現純白。
 
導致買家預期完工後映入眼簾的會是皎潔耀眼的白,然而現實卻是建商無預警將白色變更為土黃色,且事後沒有給予合理交代就拒絕買家提出的解約要求。
 
法院參照最高法院92年度台上字第2694號判決意旨[註1],並根據上述內容與證人證述,判斷「建物外觀為白色」一事,不僅僅只是吸引消費者前來看屋、進而購屋的「要約引誘」,而是成為契約具體的「要約」。
 
也就是說,建物之白色外觀構成契約內容,建商擅自更改磁磚顏色,屬於欺罔消費者之不實廣告。

房屋內部結構

參考台北地方法院105年簡字第221號行政判決
預售屋除了展示建物外觀設計,還包含內部空間配置的展現。
 
畢竟,除了整體美觀,房屋的使用空間與容積也是消費者所在意的。
 
本案例為建商提供的樣品屋夾層裝潢擺設引起爭議,遭到公平交易委員會處以30萬元罰鍰,建商不服,提起行政訴訟。
 
建商辯稱,夾層只是空間藝術設計之呈現。法院審酌後認為,「樓地板面積」屬於影響交易的重要資訊,照片中樣品屋的空間配置確實容易使消費者誤認為是二層空間、產生能夠在上層作居住活動之使用的錯誤聯想。
 
除了有誤導之嫌,建商亦未告知消費者該夾層裝潢空間有遭主管機關罰鍰、限期拆除等處分之風險,違反公平交易法第21條,被認定為廣告不實。
 
心動不可馬上行動
樣品屋與成屋不符,可能構成廣告不實,然而消費者的事先把關才是最重要的,精緻的樣品屋搭配建商的舌燦蓮花的推銷,很可能會心動購屋。
 
但決定購買之前,請務必比對樣品屋與建物平面圖、結構圖等資料有無落差,並將相關文宣及廣告留存以備不時之需。
 
[註1]最高法院92年度台上字第2694號判決意旨
消費者如信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,仍及於該廣告內容,該廣告固應視為契約之一部。
惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定,或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談,使之成為具體之「要約」,縱其廣告之內容不實,應受消費者保護法或公平交易法之規範,仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。